Los "Otros" Números: Planificando los Gastos Iniciales de una Compraventa
¡Qué onda, raza! Comprar una casa es una de las emociones más grandes de la vida, pero también puede convertirse en una fuente de estrés gigante si no haces bien tus cuentas desde el principio. El error más catastrófico que vemos en el mundo inmobiliario ocurre cuando un cliente junta, con mucho esfuerzo, $300,000 pesos para el enganche de una casa de 3 millones, el banco le aprueba el crédito por el resto, y a tres días de la firma ante el notario público, el cliente descubre que necesita OTROS $150,000 o $200,000 pesos en efectivo para cubrir los Gastos Iniciales. El cliente se queda helado, entra en pánico y la venta se puede caer. Hoy el Tío te va a desglosar peso por peso cuáles son esos costos iniciales «invisibles» para que nada te tome por sorpresa y llegues a la notaría como un rey.
Cuando vas a comprar una propiedad utilizando un crédito hipotecario, el dinero del banco no cubre el 100% de la operación. De hecho, tú necesitas tener una reserva de capital propio (efectivo en el banco) para hacerle frente a cuatro rubros fundamentales antes y durante el día de la firma de escrituras. Vamos a verlos uno por uno:
- El Enganche (Down Payment)
El enganche es la parte del precio de la propiedad que no te va a prestar el banco y que tú le tienes que entregar directamente al vendedor (ya sea un particular o una desarrolladora). En el mercado mexicano, la mayoría de los bancos prestan entre el 80% y el 90% del valor comercial del inmueble (lo que se conoce como LTV o Loan To Value). Esto significa que tú necesitas tener guardado, como mínimo, entre el 10% y el 20% del valor de la casa en efectivo. Si la casa cuesta 2.5 millones de pesos y el banco te presta el 90% (2.25 millones), tu enganche obligatorio será de $250,000 pesos. (Ojo: como vimos en el tema de COFINAVIT, este enganche lo puedes cubrir total o parcialmente con tu Subcuenta de Vivienda si eres asalariado).
- Los Gastos de Escrituración e Impuestos Notariales
Este es el gasto «fantasma» que agarra a todo el mundo con los dedos en la puerta. Para que la casa sea legalmente tuya, un Notario Público tiene que dar fe de la compraventa y realizar la escrituración oficial que se va a inscribir en el Registro Público de la Propiedad. Los gastos de escrituración NO los paga el banco ni el vendedor; los paga 100% el comprador.
¿Cuánto cuesta esto? Depende del estado de la República donde estés comprando, pero en Nuevo León y la mayor parte del norte del país, los gastos de escrituración e impuestos suelen oscilar entre el 3% y el 5% del valor total de la propiedad. ¿Por qué es tan alto? Porque la mayor parte de este dinero no son los honorarios del notario (los honorarios del notario suelen ser solo un 15% o 20% del total de la factura), sino impuestos estatales y municipales obligatorios, principalmente el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) o Impuesto de Traslado de Dominio, además de los derechos de registro, certificados de libertad de gravamen y avalúos catastrales. En una casa de 3 millones de pesos, los gastos de escrituración van a andar rondando entre $90,000 y $150,000 pesos de golpazo.
- El Avalúo Comercial Hipotecario
Antes de soltar un solo peso, el banco necesita enviar a un perito valuador certificado para que inspeccione la casa física y legalmente y emita un dictamen de valor oficial. Este avalúo lo paga el cliente comprador directamente a la unidad de valuación antes de la firma. El costo del avalúo está regulado y suele cobrar aproximadamente entre $3 y $4 pesos por cada mil pesos del valor de la propiedad (más IVA). Para una casa de 3 millones de pesos, el avalúo te va a costar entre $9,000 y $12,000 pesos aproximadamente.
- La Comisión por Apertura del Crédito
Como lo vimos en el tema del CAT, el banco te va a cobrar una comisión por el estudio, procesamiento y formalización de tu expediente de crédito. Esta comisión suele ir del 1% al 2% sobre el monto del crédito prestado. Si el banco te presta 2 millones de pesos, la comisión por apertura será de $20,000 a $40,000 pesos. Algunos bancos te permiten financiar esta comisión dentro de la misma deuda de la hipoteca, pero si no es el caso, la tienes que desembolsar de tu bolsa el día de la firma. (Tip del Tío: constantemente hay promociones bancarias de comisión por apertura $0 pesos que debemos aprovechar).
Haciendo la Suma Real:
Si juntamos todo en un paquete de compra típico para una casa de $3,000,000 de pesos:
- Enganche (10%): $300,000
- Escrituras e Impuestos (6%): $180,000
- Avalúo Comercial: $10,000
- Comisión por Apertura (1%): $20,000 (si no hay promoción)
- TOTAL DE CAPITAL PROPIO NECESARIO: $510,000 pesos.
Como puedes ver, no necesitabas solo los $300,000 del enganche; necesitabas un colchón total equivalente a aproximadamente el 15% o 18% del valor de la propiedad en efectivo disponible para arrancar el proceso con tranquilidad absoluta.
¿Tienes dudas de cuánto dinero vas a necesitar en total para comprar la casa que te gustó? ¡No hagas cuentas en una servilleta! En Tío Hipotecario te hacemos el desglose exacto de Gastos Iniciales + Enganche + Escrituras para que sepas peso por peso cuánto necesitas antes de dar cualquier apartado. ¡Mándame un WhatsApp y presupuestemos tu compra!