Para entender el CAT, primero hay que destrozar el mito de que la tasa de interés es el único costo de una hipoteca. La tasa de interés es simplemente el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero base (el capital). Pero un crédito hipotecario no es solo dinero prestado; es un paquete integral de productos y servicios financieros que conllevan una serie de costos obligatorios alrededor de la transacción.

El Costo Anual Total (CAT) es una medida estandarizada, expresada en porcentaje anual, que incorpora ABSOLUTAMENTE TODOS los costos financieros que vas a tener que pagar a lo largo de la vida del crédito. Fue creado por regulación del Banco de México (Banxico) precisamente para obligar a todos los bancos a hablar el mismo idioma y evitar que engañaran a los consumidores escondiendo costos en las letras chiquitas. El CAT reúne en un solo número la tasa de interés, pero también le suma:

1. Los Seguros Obligatorios: Una hipoteca siempre viene acompañada de un Seguro de Vida/Invalidez y un Seguro de Daños a la propiedad. Sin embargo, no todos los bancos cobran lo mismo por los seguros. El Banco A te puede dar una tasa de interés súper baja del 9%, pero sus seguros son carísimos y te cobran $2,500 pesos al mes por ellos. El Banco B te da una tasa del 10.2%, pero sus seguros son económicos y solo te cobran $800 pesos al mes por ellos. Al final de cada mes, la mensualidad del Banco B es mucho más barata que la del Banco A. El CAT toma en cuenta esta diferencia.
2. Las Comisiones por Administración y Manejo de Cuenta: Hay bancos que te cobran una comisión mensual de $300 a $600 pesos solo por el «mantenimiento» de la cuenta del crédito. Hay otros bancos que tienen comisión de administración cero.
3. La Comisión por Apertura: Es el porcentaje que te cobra el banco por el trámite inicial de formalizar el crédito (suele andar entre el 1% y el 2% del monto prestado). Un banco te puede cobrar el 2% de apertura ($40,000 pesos de golpazo en un crédito de 2 millones), mientras que otro banco puede tener promoción de apertura gratis.
4. El Costo del Avalúo: Todos los bancos exigen un avalúo comercial previo a la firma, el cual paga el cliente. El costo del avalúo varía según las unidades de valuación con las que trabaje cada institución.

Cuando el Banco de México les aplica la fórmula matemática a todos estos ingredientes juntos, el resultado es el CAT Promedio o CAT Sin IVA. Por eso, tú puedes ver una simulación donde el Banco A tiene una Tasa de Interés del 9.5% con un CAT del 12.8%, y el Banco B tiene una Tasa del 10.1% con un CAT del 11.9%. ¿Cuál crédito es objetivamente más barato? El Banco B. Aunque tenga la tasa de interés nominal más alta, su paquete global de seguros, comisiones y apertura es tan económico que al final de los 20 años le vas a entregar mucho menos dinero de tu bolsa que al Banco A.

Aprender a leer el CAT te da un poder de negociación enorme. Cuando te sientes a comparar dos o tres propuestas de financiamiento que te consiga el Tío Hipotecario, no te quedes viendo solo la columna de la tasa de interés. Pídele a tu bróker la tabla de amortización completa y revisa tres puntos clave:

• El valor del CAT.
• El monto total de la mensualidad final (Capital + Interés + Seguros + Comisiones).
• El Costo Total del Crédito al final del plazo (la suma de todas las mensualidades que vas a dar a lo largo de los años).

Otro detalle súper importante a tener en cuenta es que existen dos tipos de CAT en los folletos: el CAT Promedio (que es un número de referencia general que los bancos usan para publicidad basado en un cliente promedio hipotético) y el CAT Individualizado (que es el número exacto que te calcula el sistema una vez que evaluaron tu perfil específico, tu edad, la zona de la casa y el monto del crédito). Siempre exige ver la corrida financiera con el CAT Individualizado antes de aceptar cualquier firma de contrato.

Cierre de ventas

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